Thursday, January 21, 2021

Shopping pour une bonne affaire sur Billionaires ‘Row à New York

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Gary Barnett perd de l’argent. Au cours de la dernière décennie, le président d’Extell Development, le plus grand développeur de propriétés de luxe à New York, a légué à la ligne d’horizon de Manhattan non pas une mais deux des très hautes tours qui ont rebaptisé la 57e rue en tant que «Billionaires ‘Row».

Dans l’une de ces tours, One57, Extell a vendu le penthouse au magnat de l’informatique Michael Dell pour un montant record de 100,5 millions de dollars en 2014.

Mais maintenant, le marché immobilier de luxe de la ville est en proie à une pandémie une fois dans un siècle. Les acheteurs étrangers ne pouvant ou ne voulant même pas se rendre aux États-Unis pour acheter de l’immobilier, Barnett s’attend à prendre un coup sur trois de ses projets résidentiels – il ne dira pas lesquels. Sur d’autres, il peut simplement rompre même après avoir entrepris la tâche herculéenne de construire un nouveau bâtiment à Manhattan.

«C’est très, très, très frustrant de construire les plus beaux bâtiments du monde – super qualité, super finitions – et de devoir vendre à perte», se lamente-t-il.

Un condo de trois chambres de 17,5 millions de dollars au 43e étage de la Central Park Tower, un “ poignard dans la ligne d’horizon ” de 1550 pieds, avec la plupart de ses 179 unités invendues © Evan Joseph pour Extell / MEGA

Mais pour les acheteurs immobiliers, la douleur d’un promoteur de luxe peut bien être leur gain. Partout à New York, les promoteurs baissent les prix des propriétés de luxe dans une tentative désespérée de déplacer les stocks. Ils prennent également en charge les frais de clôture et ajoutent d’autres incitations à ceux qui sont assez courageux – ou insensés – pour se lancer dans un marché et s’engager dans un achat de plusieurs millions de dollars, tout comme une deuxième vague de Covid-19 s’abat sur la ville.

«C’est une occasion en or d’acheter maintenant», dit Barnett, estimant que les «pêcheurs de fond» bénéficiaient de baisses de prix d’environ 20 pour cent. «La seule raison de ne pas acheter maintenant serait si vous pensez que soit la pandémie va durer beaucoup plus longtemps, soit vous pensez que le monde ne reviendra pas à une situation post-pandémique plus ou moins normale.»

Le retour du marché – et sur quelle période – n’est guère certain. Le secteur de l’immobilier de luxe à New York s’était embourbé dans un effondrement avant Covid-19. Certaines propriétés étaient tellement trop chères, admettent les promoteurs, que même une réduction de 20% peut ne pas être une bonne affaire, après tout.

Gary Barnett, président et fondateur d'Extell

Gary Barnett, président et fondateur d’Extell © AP

Ensuite, il y a la pandémie. Il a fermé en masse des restaurants et des théâtres qui font la joie de la ville, tout en augmentant la criminalité et le sans-abrisme. Il peut sembler obscène même d’envisager d’acheter une propriété de luxe pendant une semaine au cours de laquelle le gouverneur Andrew Cuomo a mis en garde contre une vague d’infections à coronavirus qui menace de submerger les hôpitaux de New York.

Ou ce pourrait être juste le moment. Frances Katzen, un courtier chez Douglas Elliman, a vendu un penthouse ce mois-ci pour 18 millions de dollars. Il avait été inscrit à 19,9 millions de dollars. Un autre
le client a soumis une offre vendredi dernier pour une propriété différente. Trois autres sont à la recherche, ajoute-t-elle.

«Le gros argent veut vraiment profiter du sang. Et ils sont intelligents. Ils devraient », dit Katzen.

Barbara Fox, un courtier chevronné de Manhattan et fondateur du Fox Residential Group, estime que les prix des propriétés de luxe ont baissé de 10 à 20% avant que la pandémie ne frappe New York en mars et ont depuis chuté de 10%.

One57, une très haute tour dans Billionaires 'Row

One57, une très haute tour dans Billionaires ‘Row © Getty Images

«Tous les prix ont baissé dans tous les domaines. Tous ces nouveaux développements qui se sont multipliés à travers la ville sont en négociation. Fortement », dit-elle.

Ses acheteurs ont tendance à désespérer de déménager maintenant à cause d’un événement de la vie – un nouvel emploi ou l’école d’un enfant, par exemple – ou ils sont, comme elle le dit, des «acheteurs Covid». Un de ces clients envisage un appartement de trois chambres sur le côté ouest pour environ 5 millions de dollars. Le vendeur a accepté de réduire le prix de 20 pour cent et de prendre en charge tous les frais de clôture, entre autres concessions.

«Ils ne l’ont pas encore signé, et s’ils ne le signent pas, ils sont fous parce que c’est la meilleure affaire qu’ils verront jamais», dit Fox.

De l’autre côté du grand livre, un acheteur qui avait signé un contrat début mars – juste avant la fermeture de la ville – a par la suite forcé un vendeur que Fox représentait à faire deux autres baisses de prix avant d’accepter de fermer. «Les acheteurs sont conscients que les vendeurs ont besoin de vendre et le traitent jusqu’au bout», dit-elle.

Coucher de soleil sur les toits changeants de Manhattan

Coucher de soleil sur l’horizon changeant de Manhattan © Getty Images

Le marché immobilier de luxe de New York souffrait avant l’arrivée de la pandémie. Des années d’argent bon marché et le succès de développeurs comme Barnett ont attiré des imitateurs et ont abouti à une surabondance de nouveaux développements similaires, en particulier dans la fourchette de 5 à 10 millions de dollars. Le premier super-grand d’Extell, One57, est maintenant flanqué d’une demi-douzaine d’autres dans et autour de la 57e rue. Parmi eux se trouve la Central Park Tower d’Extell, qui sera bientôt achevée, un poignard brillant de 1550 pieds dans la ligne d’horizon qui est le plus haut bâtiment résidentiel de la ville et qui a coûté 3 milliards de dollars. La plupart de ses 179 unités sont invendues.

Les développeurs ont été encouragés par les signes d’une reprise des affaires au début de l’année – seulement pour que Covid-19 ferme effectivement le magasin. L’activité a ralenti à un filet au cours de l’été. Certains acheteurs ont en fait sacrifié leurs dépôts pour se retirer des transactions. L’humeur n’a pas été aidée par les rapports – certains hystériques – sur la montée de la criminalité et l’exode de résidents riches d’une métropole en décomposition et dystopique. «Je veux dire, qui veut acheter dans une ville dont tout le monde essaie de quitter?» Fox ironise – indiquant rapidement qu’elle ne pense pas que ce soit le cas.

Diagramme à colonnes du nombre de ventes à Manhattan au-dessus de 10 millions de dollars montrant que les ventes de condos Super Prime ont ralenti depuis 2016

Depuis, les affaires se sont stabilisées. Du 1er octobre au 15 novembre, le volume des transactions à Manhattan était de 2,54 milliards de dollars, soit une augmentation de 2% par rapport à la même période un an plus tôt, selon Serhant, un courtier de New York. Le nombre de transactions de l’ordre de 5 à 10 millions de dollars a augmenté de 7%, tandis que celles de 10 à 20 millions de dollars ont baissé de 44%.

«Le fait que la ville soit au-dessus du chiffre du quatrième trimestre à ce jour au milieu d’une pandémie est prometteur en ce sens que cela montre que les acheteurs tournent toujours autour du marché», déclare Garrett Derderian, directeur de l’information commerciale de Serhant. Il prédit que l’arrivée de vaccins viables pourrait «changer la donne».

Alors qu’ils essaient de deviner où ira le marché à partir d’ici, les courtiers et les développeurs ont dû jouer les épidémiologistes amateurs. Les cas de Covid-19 augmentent à nouveau à New York, et les perspectives générales sont sombres.

Diagramme à colonnes des jours moyens sur le marché montrant que les appartements de plus de 10 millions de dollars prennent plus de temps à se vendre

Pourtant, le développement de nouveaux vaccins a convaincu de nombreux acteurs de l’immobilier que la demande reprendra au printemps, s’ils peuvent simplement tenir le coup. Beaucoup citent la solide reprise du marché dans les mois qui ont suivi les attentats terroristes du 11 septembre et la crise financière de 2008 pour justifier leur confiance.

En attendant, les courtiers disent que les acheteurs basés à New York devraient s’attendre à des bonnes affaires – mais pas à des ventes de licenciement. Jim St André, un courtier de luxe chez Compass, dit qu’il reçoit régulièrement – et rejette – des offres à 50 cents le dollar. “Quel est le prix le plus bas que le vendeur acceptera?” il a rappelé qu’un acheteur potentiel avait demandé par courrier électronique.

Les vendeurs sont prêts à négocier, a-t-il reconnu, mais dans des limites raisonnables – en particulier dans les quartiers recherchés avec une offre limitée, comme le West Village. La plupart des acheteurs venaient généralement de New York, car «vous n’achetez généralement pas un penthouse de 29 millions de dollars via une visite virtuelle». (Bien que quelqu’un ait récemment payé 28 millions de dollars en espèces pour une maison de ville de West Village qu’il n’avait jamais visitée, selon le New York Post.)

Cartes montrant les gratte-ciel de Manhattan `` Billionaires 'Row' '

Conscients de Covid-19, les acheteurs donnent la priorité à l’espace extérieur et au stationnement. «Ce sont les points de contrôle pour de nombreux acheteurs», dit St André.

Même en période de crise, les promoteurs répugnent à réduire les prix – non seulement parce que cela réduit leurs bénéfices, mais aussi parce que cela risque de contrarier ceux qui ont déjà acheté un immeuble à des prix plus élevés. Et si quelqu’un finissait par acheter le penthouse pour moins que l’appartement deux étages plus bas, avec une vue inférieure?

Un bâtiment qui a rompu avec les conventions et est passé rapidement à la remise était le 77 Greenwich, un développement de 90 unités qui fait face à une concurrence féroce d’autres nouveaux arrivants de luxe dans le quartier financier du centre-ville. À la demande pressante de Jacqueline Urgo, présidente de The Marketing Directors, l’agence qui supervise les ventes, les propriétaires, Trinity Place Holdings, ont réduit les prix de 15% sur 15 unités.

Ce qui aurait pu sembler désespéré était une reconnaissance, dit Urgo, d’un marché difficile: «Ce sont des circonstances sans précédent», dit-elle. «Il n’y a plus de marché international. Nous manquons ce marché. » Même avant Covid-19, Trinity Place offrait un incitatif spécial allant jusqu’à 175 000 $ pour les acheteurs qui travaillent dans le quartier.

Mis à part la pandémie, les prêteurs peuvent être une autre variable qui peut déterminer les offres et les remises. Jusqu’à présent, les prêteurs ont généralement été indulgents avec les promoteurs qui ont du mal à vendre des unités et à rembourser leurs prêts. L’idée est qu’ils ne s’en tireraient pas mieux s’ils les reprenaient et essayaient de vendre les propriétés eux-mêmes.

Un panneau d'affichage à Times Square fournit des mises à jour boursières après une annonce de vaccin le 9 novembre 2020

Un panneau d’affichage à Times Square fournit des mises à jour boursières après l’annonce d’un vaccin le 9 novembre 2020 © Getty Images

Mais, à mesure que la crise se prolongera, leur patience s’usera. Un développeur de luxe new-yorkais de haut niveau, HFZ Capital, qui est à l’origine de la tour The XI conçue par Bjarke Ingels le long du parc surélevé High Line, fait actuellement l’objet de poursuites judiciaires de la part de ses prêteurs après avoir prétendument manqué des paiements.

Extell a été approché par des prêteurs pour reprendre plusieurs projets en difficulté, selon Barnett. L’idée serait de les emballer puis de les revendre. Mais, prévient-il, de nombreux projets ont des défauts au-delà de la pandémie – qu’il s’agisse de problèmes de construction, de dispositions mal conçues ou d’un mauvais emplacement. Résoudre ces problèmes et absorber les impôts et autres dépenses coûtera cher.

Maison et maison déverrouillées

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«Il y a beaucoup de gens qui donnent des coups de pied dans les pneus, qui regardent des choses, et les choses vont s’échanger», dit Barnett. «Je fais juste remarquer: même quand il se négocie ostensiblement à un prix ridiculement bas, il ne sera pas proposé de nouveau à l’acheteur résidentiel à un prix ridiculement bas.»

Ériger une tour de 1 550 pieds est un acte de foi. Et donc Barnett est certain que Manhattan retrouvera son éclat, et que son marché immobilier de luxe reprendra sa montée à la hausse lorsque la pandémie sera finalement vaincue.

En attendant, cependant, il prend ses bosses. «C’est pour pleurer – mais qu’allez-vous faire?» Dit Barnett. «C’est la réalité, et c’est ce à quoi nous faisons face. Nous vivons dans le monde réel. Parfois vous gagnez, parfois vous perdez. Nous allons perdre maintenant.

Joshua Chaffin est le correspondant du FT à New York

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